编者按：每个时期，每个行业，都会有一条正确的坡道。 2022年，中国经济三驾马车都面临着史无前例的应战，出口、消费、房地产在时局变更中不时调整，寻觅重启与复苏的道路。 为了检视过去及瞻望未来，观念新媒体谋划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？ 与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰厚阅历的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机遇。 观念网 在住宅开发业务终了高增长的时期，叠加房住不炒政策，不少房企迎来天花板，业务毛利率不时下滑，若仍持续过往高周转方式，可能会呈现水土不服的状况。 针对大环境的变更，招商蛇口将持有型资产管理提到了战略层面。 而且招商蛇口同时具有境内外两个上市REITs平台，在这一环节遥遥抢先。当然，假如要经过REITs上市来完成持有型资产的滚动开发，就必须保障资产的收益质量，这也倒逼招商蛇口进步资产管理才干，以使资产抵达置入REITs平台的条件。 为此，招商蛇口从2019年开端便中止一系列的资产管理变革举措，收购中航善达注入招商物业，更名为招商积余，并以招商积余旗下招商九方为主体，对招商蛇口的批发业态和写字楼等资产中止资产管理。 从运营数据看，相关资产被托管后出租率和租金收入水平均有所坚持或提升，有力地对立了疫情带来的冲击。 产业园方面，招商蛇口产品线丰厚，能满足多方需求，且出租率稳定，供给量较大，总体来看比较优质。同时，产业园范畴打通了REITs上市退出的渠道，树立了募投建管退整个资管链条，处置了资金回收慢，需求长期资金支撑的难题。 另外，招商蛇口的长租公寓业务在疫情之下抗风险才干较强，出租率坚持稳定，特别是年坪效没有呈现大量下滑，总体来看资产质量也比较优质。 目前国度政策对租赁住房范畴的支持力度较大，特别是曾经有两单租赁住房公募REITs上市，所以招商蛇口长租公寓业务的未来也充溢想象空间。 构建融投建管退全链条 住宅开发的高增长时期曾经过去，人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金消融红利逐步消逝，招商蛇口住宅业务的毛利率也呈现下滑，从2018年29.91%下滑至2019年的24.2%，到2022年年中只需14.3%。 而房地产行业目前还存在合理的需求和一定的利润空间，像招商蛇口的园区开发与运停业务，毛利率依旧较高，只是近几年受疫情影响较大。 因而，招商蛇口需求继续探求新的展开方式，展开存量持有业务成为了重要的方向，而且还具有极大的提升空间。
未来，招商蛇口需求不时增强持有型资产的运营管理才干。 值得留意的是，融投建管退全链条当中，招商蛇口在“退”这一环节遥遥抢先国内其他房企，同时具有境内外两个上市REITs平台，分别承担产业园、购物中心和办公楼等资产的退出。 REITs平台较其他退出渠道来说更为稳定，这是ABS退出或者资产买卖退出所不能比较的。另外，境内REITs平台在收购境内资产时，买卖效率比较高，但是目前无法收购购物中心和写字楼，香港上市的REITs平台刚好能够作为弥补。 更为重要的是，将优质资产置入到上市REITs平台中，所获资金能够投入到更有潜力的项目中，继续培育再置入上市REITs平台中，以此中止滚动开发。 另外，这也倒逼招商蛇口进步资产管理才干，以使资产抵达置入REITs平台的条件。 REITs如何支支撑有型资产？ 据观念指数测算，招商蛇口经过REITs平台退出的总金额约78.03亿元，退出比例约65.23%，平均年化收益率约3.29%。
从资金来源的角度看，招商蛇口资本支出从2019年开端上涨，近三年租金收入范围尚无法掩盖资本支出。 所以招商蛇口整体的持有型资产从开发投入到改造升级，均需求其他业务输血，主要是经过内部担保银行贷款和关联方借款等。
在房地产融资仍未被大量限制的2019年，招商蛇口筹资性现金流净额仍为正数，且可单独支撑投资性现金流净额的支出。 从2020年开端，筹资性现金流净额为负数，投资性现金流净额靠运营性现金流净额支撑，而在2021年后者能够支撑前者的开支。 固然2022年融资环境有所好转，但从前三季度数据来看，运营性现金流净额和筹资性现金流净额总额尚无法支撑投资性现金流净额的开支，这也使得招商蛇口还需求动用存量资金。 就REITs退出金额支撑资天性支出来说，2019年以来资天性支出总现金流出为259.93亿，而仅REITs退出金额就占30%。所以积极推进旗下资产中止REITs上市，能够很好地缓解资金来源缺乏的境况。 从融资角度看，2022年招商蛇口发行的CMBS平均利率为3.77%，发行的公募REITs分红成本略低于CMBS付息成本。同时，公募REITs能够使得资产出表，降低资产负债率的同时抬高ROE。 另外，已上市平台能够作为独立主体中止融资，用于资产收购或资本支出，而不用再依托母公司的信誉担保。 除此之外，已上市的REITs平台也有背靠央企带来的益处，如2022年12月20日招商房托完成贷款置换，境外循环贷款融资利息为3.55%，境内物业贷款融资利息为3.2%。在境外利率攀升的状况下，股东背景为招商房托的信誉加分，有效降低了融资成本。 以退促管，批发和写字楼转好 从2015年开端，招商蛇口持有型资产范围开端逐年增长，至2019年呈现井喷趋向。但若想持续经过REITs中止退出，资产的质量也需跟上市场水平。
为了使持有型资产增值保值，同时让资产能满足REITs退出请求，招商蛇口开端了对持有型资产的资管规划。 2019年，招商蛇口收购中航善达，将招商物业注入其中，并更名为招商积余，以招商积余旗下公司招商九方为主体对招商蛇口商业地产项目中止资产管理。目前，招商九方受托管理招商蛇口下属企业持有的蛇口花园城、大连花园城、珠海招商花园城、招商局广场、成都大魔方等39个商业项目。 不只是组织架构的改造，招商蛇口在人才方面也作出了有效调整。目前担任招商九方总经理的是凯德老将袁嘉骅，有着丰厚的商业运营和管理阅历。 2020年，招商九方受托管理招商蛇口下属企业持有的蛇口花园城、大连花园城、珠海招商花园城、汇港二期等18家购物中心项目。就批发业态来说，2020年累计已出租面积增速远超其他业态，意味着租户活动性较高；但出租率只下滑了3.3%，意味着有大量的新签约面积。 观念指数以为，招商积余积聚的商户资源起到了较大作用。另外，批发业态2020年租金年坪效也是一切业态中未呈现下滑的，同比增长了8.9%。对应来看，租金收入同比增长了19%，而写字楼业态租金收入同比下滑了28.22%。
就写字楼来说，近两年范围有2位数的增幅，2020年可出租面积增速达19.5%，供给范围疾速增加。但是2020年写字楼租户需求缺乏，累计出租面积呈现了下滑。供给扩张和需求下滑招致出租率下跌11.84%至67%，租金年坪效和出租收入也都呈现了下滑。 2021年招商九方逐步将招商蛇口的写字楼项目归入资产管理中，可出租面积上涨44.17%。在供给量疾速增加的状况下，2021年出租率仍上升至71%，租金收入也有所上升。 总体来说，招商蛇口批发业态和写字楼项目在招商九方管理下运营状况不时转好。 产业园获REITs加持，长租公寓未来可期 产业园方面，触及网谷、意库、聪慧城、创库，分别针对科创公司、文创公司、智造企业和创业者，产品线丰厚。 另外，招商蛇口产业园范围仍在持续扩张，2022年上半年厂房可出租面积为138.67万平方米，同比增长21.06%。丰厚的产品线和不时扩张的供给量，吸收了大量租户，累计已出租面积持续增长，出租率坚持在80%以上。 整体来说，招商蛇口具有大量优质的产业园项目，而且产业园REITs胜利上市，置入了位于深圳蛇口网谷的万融和万海大厦。目前，该产业园REITs亦已发起扩募，准备置入招商局聪慧城项目。 固然招商蛇口能够应用住宅开发所得资金和银行贷款对产业园业务中止反哺，但在住宅业务和房地产融资政策有变更的状况下，经过REITs渠道退出取得滚动开发资金，打通了募投建管退整个资管链条，处置了资金回收慢，需求长期资金支撑的难题。 与产业园业态相似的是，从2019年到2021年，招商蛇口长租公寓业态可出租范围持续增长，累计已出租面积也持续进步。 长租公寓租金收入在这三年持续正增长，具有较强的抗风险才干。产品线包含人才公寓、精品公寓以及效劳式公寓，可满足多方需求。 先前长租公寓没有很好的退出渠道，主要还是以ABS产品为主，但ABS方面监管比较严，从该渠道退出的案例并未几，特别是2022年简直处于停滞状态。 不外，自从2单保障性租赁住房REITs上市后，华润有巢也相继经过REITs上市，这是首单传统房企设立的保障性租赁住房REIT，为后面的房企提供了样本。 当前，从中央到中央政府对租赁住房范畴都极为注重，所以该范畴的REITs展开也较为疾速在政策鼎力支持下，招商蛇口长租公寓业务存在大量机遇，若打通该渠道，将在办公楼、批发业态、产业园和长租公寓等业态，构建完整的融投建管退资管链条。 长坡薄雪 | 在冬天，如何找到湿雪和一条很长的坡道？ |
名表回收网手机版
